Ad essere sempre più orientati verso questo tipo di prodotti sono soprattutto le persone che si trovano alle prese con l’acquisto della prima casa; rappresentano il 71% di chi chiede un mutuo con rata costante o Tasso variabile con CAP. La necessità di ricorrere a questo tipo di finanziamento è molto sentita perché chi lo sottoscrive ha necessità, in media, che gli venga finanziato un importo piuttosto alto; secondo i dati di Mutui.it si tratta di richieste di finanziamento pari a più del 65% del valore dell’immobile da acquistare.

Se si tratti di un fenomeno legato alla paura che le recenti vicende finanziarie mondiali hanno scatenato in molti o se sia una maggiore presa di coscienza delle proprie reali possibilità non è dato di sapere. (ricordiamoci che l’Italia è uno dei Paesi in cui tanti, forse troppi, cercano di vivere al di sopra delle proprie forze economiche sottoscrivendo di continuo richieste di finanziamento o rateizzazione anche per acquisti decisamente non primari… in fondo si riesce a vivere anche senza un televisore al plasma).

Questa volta è Mutui.it, il neonato comparatore online di mutui nato dalla costola di un altro comparatore eccellente, questa volta del ramo assicurativo – Assicurazione.it -, a decretare la leadership femminile della ricerca. Secondo i numeri resi noti dal sito che, dice, è in grado di far trovare il mutuo migliore fra le offerte di alcuni dei più importanti Istituti di Credito, il 63% di chi si informa online per trovare il mutuo è donna. Solitamente è prossima ai quarant’anni (tenta nove per essere precisi) ed è alle prese con l’acquisto della sua prima casa.

Fino a qui le buone notizie per il gentil sesso, ma all’atto della firma si ricade nello stereotipo. Sempre secondo i dati resi noti dal compratore online a formalizzare alle Banche la richiesta del mutuo è nella stragrandissima maggioranza dei casi (86%) l’uomo di casa.

Al di la della statistica, la notizia importante è quella della nascita di un nuovo strumento di comparazione che spezza il monopolio attuale, de facto, della comparazione per il finanziamento del mutuo. Come detto, Mutui.it nasce da una costola del compratore Assicurazione.it che, in meno di un anno, ha saputo imporsi come una voce autorevole del mercato e uno strumento di grande validità per il consumatore.

Mutui.it sembra nascere sotto una buona stella, staremo a vedere se riuscirà a replicare il successo del suo predecessore.

Sotto accusa, nemmeno a dirlo, la modalità con cui sono state gestite cartolarizzazioni ed operazioni ad esse connesse in ambito di mutui immobiliari. A Morgan Stanley viene contestato lo stesso procedimento che ha portato sul banco degli imputati un altro colosso della finanza mondiale: Goldman Sachs. In pratica, entrambi gli istituti di credito sono accusati di aver operato contro a dei prodotti derivati che loro stessi avevano venduto con la garanzia di reddito, per ottenere un maggiore guadagno per la Banca.  Ad essere finite sotto i riflettori dell’inchiesta sono soprattutto le obbligazioni note come collateralized-debt  o CDO.

Quelli di cui scriviamo, fino a questo momento sono solo dei rumors. Non esiste alcuna accusa formale nei confronti della Morgan Stanley,  ma stando a quanto riportato dal Wall Street Journal pare che arriveranno in tempi brevissimi.

A vendere i prodotti incriminati, che venivano identificati internamente con il nomingnolo “dear president”, pare siano state le reti di UBS e Citygroup.

Quella che sembra stia per investire Morgan Stanley, comunque, sarebbe un’ indagine di tipo preliminare come le decine che, ogni giorno, vengono condotte sugli istituti di credito di tutto il mondo senza che questo comporti necessariamente la prosecuzione dell’inchiesta, né tantomeno l’incriminazione per frode fiscale che, soprattutto se rivolta ai clienti, non è mai facile da provare e anche il caso italiano di Monte dei Paschi di Siena e Banca121, solo per citarne uno, lo dimostrano.

Anche se per importi e durate inferiori rispetto a quanto non accadesse negli anni passati. Secondo l’osservatorio trimestrale reso noto da ABI (Associazione Bancaria Italiana), negli ultimi tre mesi dello scorso anno le richieste di finanziamento del mutuo da parte delle famiglie italiano sono tornate a crescere facendo segnare un incremento del 8,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente; e questo, tradotto in moneta sonante, equivale a quasi duecentocinquanta miliardi di euro. Cresce, quasi del 7%, anche il comparto del credito al consumo. E questa volta l’equivalenza in euro parla di cento tredici miliardi.

Nella sua analisi, però, l’Associazione Bancaria Italiana raffredda subito gli entusiasmi di chi potrebbe pensare alla fine di una crisi e ad un quadro idilliaco. In realtà anche il cosiddetto “stato delle sofferenze” è cresciuto, anche se molto meno dei due parametri di cui abbiamo detto. Gli italiani, secondo ABI e il Ministero del Lavoro, che con ABI ha condotto lo studio, alla fine del 2009 hanno “sofferto” lo 0,33% in più rispetto al quarto trimestre del 2008.

Anche il numero di chi può sostenere i costi di un muto, avverte il rapporto, è diminuito. Soprattutto nelle grandi città. Ormai sono appena il 30% dei nuclei familiari. Nel 2008 erano il 58%.

Secondo il portale, che ha raccolto i dati attraverso la sua piattaforma NuoveCostruzioni.it, a favorire questa crescita non solo la maggiore facilità di accedere al finanziamento del mutuo da parte degli acquirenti, ma anche una maggiore predisposizione dei venditori a venire incontro all’acquirente per quanto riguarda  il prezzo. Attraverso un panel di oltre cento agenzie immobiliari è stato possibile determinare che nel periodo compreso fra gennaio e marzo di questo anno lo sconto praticato dai costruttori rispetto alla richiesta iniziale è stato pari al 15%.

Per quanto riguarda invece la maggiore facilità di accesso al mutuo, il portale ha anche potuto indagare quale porzione del valore degli immobili di nuova costruzione venga coperto dagli isituti di credito e si è scoperto che se per un immobile “usato” le banche arrivano a finanziare poco più della metà del valore (53%) nel caso di un immobile nuovo, che ovviamente dà all’Istituto di credito maggiori garanzie e, presumibilmente anche rendite migliori, questa percentuale è pari al 61%.

Ma dove è cresciuta di più la richiesta di immobili nuovi? A fare da capofila il Nord con Torino in testa (+21%) seguita da Milano, Verona (entrambe +19%) e Padova (+17%). Fanalino di coda il Sud e Napoli dove le richieste hanno fatto registrare un incremento molto al di sotto della media nazionale, appena il 5%.

I dati si basano sulle elaborazioni di EURISC, il sistema relativo alle informazioni creditizie, sia positive che negative, in grado di analizzare e ricalcolare i tassi di incremento o decremento  della domanda in base a ben settantaquattro milioni di linee creditizie degli Enti partecipanti. Le variazioni registrate da EURISC sono, chiaramente, ponderate. Tengono conto, cioè di quelli che possono essere i numeri differenti nei giorni festivi e feriali dei  periodi presi in analisi.

Per chi comunque preferisce vedere il bicchiere mezzo pieno, il consiglio è quello di concentrare lo sguardo non sul mese di febbraio, ma sul bimestre Gennaio Febbraio 2010 e confrontarlo con lo stesso bimestre del 2009. Così facendo le indicazioni sono molto positive e parlano effettivamente di un mercato in ripresa.  Confrontando l’anno in corso con quello scorso il segno positivo è di ben 4 punti percentuali e, se si paragona il 2010 con il 2007, addirittura di 5.

Una quota non trascurabile di questa crescita, va detta, è dovuta anche a cartolarizzazioni, surroghe e richieste di sostituzione dei mutui da parte delle famiglie. Ultima nota riguardo alla durata del finanziamento richiesto. Se prima si era registrata una tendenza alla richiesta di mutui a tempo lungo, ora ci si sta orientando anche su altre durate; questo causa una maggiore uniformità nelle durate concesse e, quindi, un sistema in maggiore salute. Gli importi finanziati, invece, tornano a crescere.

A questa situazione si è aggiunta anche una maggiore difficoltà nell’ottenimento dei mutui e, in sintesi,  il prezzo degli immobili ha cominciato a scendere per assenza di acquirenti. Ormai sono un ricordo lontano i giorni in cui gli Istituti di credito concedevano mutui pari anche all’intero valore dell’immobile da acquistare.

I cordoni della borsa si sono stretti e ogni Banca richiede, per l’erogazione del mutuo, una quantità notevole di documenti e garanzie che, fino allo scoppio della bolla immobiliare, non si sarebbe nemmeno immaginata di pretendere. La difficoltà di accedere al credito ha fatto crollare la richiesta degli immobili di dimensione medio piccola e, ovviamente, di fascia medio bassa.

Il terzo trimestre del 2009 è stato quello che ha fatto registrare la stretta minore, e se confrontato con lo stesso periodo dell’anno precedente, i mutui erogati sono stati solo il 10% in meno (erano il 22% nel primo trimestre e il 13% nel secondo) che, a valore, vuol dire circa 1,2 miliardi di credito in meno. Quanto al dato cumulato dei primi 9 mesi dello scorso anno, i mutui concessi hanno fatto registrare una variazione in negativo del 15% rispetto allo stesso periodo del 2008 che, a valore, è pari all’incirca a sei miliardi di euro. Se si escludessero dal calcolo delle erogazioni anche le surroghe o le sostituzioni, bisogna però dirlo, il quadro sarebbe più cupo.

La crisi immobiliare, insomma, sembra indirizzarsi verso una soluzione. Sia pure a piccoli passi.

I nodi però sono giunti al pettine nel momento di capire chi avesse realmente diritto alla sospensione delle rate del mutuo e, soprattutto, come si dovesse fare per ottenere questa sospensione. E’ di questi giorni la notizia che ABI (Associazione Bancaria Italiana) ha diffuso indicazioni più chiare e complete dando istruzioni sulle modalità corrette di applicazione delle sospensioni e i criteri di eleggibilità per ottenerle.

L’ABI non solo ha invitato a tutti gli Istituti di credito una circolare che raccoglie risposte precise e circostanziate sui principali dubbi espressi dai clienti, ma ha reso il documento disponibile a chiunque anche sul proprio sito internet (www.abi.it). Nella circolare si esplicitano le principali modalità operative legate alla moratoria. Nello specifico, nel documento sono contenute 21 domande con relative risposte che coprono uno spettro di argomenti piuttosto ampio. Si va dalle agevolazioni e alla loro applicabilità e modalità di azione (ad esempio si possono sospendere solo le quote interessi o l’intera rata?), al tetto sul reddito imponibile, la mora applicabile, il blocco dei pagamenti e anche la determinazione dei 180 giorni che lo fanno scattare.

Nonostante il buon lavoro fatto dall’Associazione Bancaria Italiana, qualche dubbio resta sulla cartolarizzazione dei mutui (il punto numero 7 della circolare). Nella risposta dedicata a questo argomento il linguaggio criptico non permette in realtà di capire se le Banche possano o meno rifiutarsi di applicare anche a prodotti diversi questo strumento. L’ABI ha già annunciato una nuova circolare per chiarire questo e altri quesiti.

Un’ultima nota importante è quella relativa al fatto che gli stessi utenti possono porre dei quesiti all’ABI che risponderà con le prossime circolari.